Norsk boligpolitikk handler kun om å øke boligprisene mest mulig

Pga. stor etterspørsel og lite tilbud i boligmarkedet har Norge kommet i en slik sitasjon at tilbudet ikke følger etterspørsel men etterspørsel snarere følger tilbud (en skal være glad til at en får tak i noe dårlig). Norge er det landet i Europa der det bygges størst boliger (i snitt 130 kvm) samtidig som vi er på verdenstoppen i antall enslige mennesker. Dette har ført til at svært mange av de nye boligprosjektene sliter med å få solgt sine boliger (http://www.aftenposten.no/eiendom/article580976.ece). Som respons på dette har byrådet nedjustert behovet for nye boliger isteden for å nedjustere størrelsen på boligene.

Hovedårsakene til at det ikke bygges lite og rimelig er for det første at kommunens reguleringspolitikk setter bestemmelser for antall parkeringsplasser som er påbudt per blokk (dette kan all få bekreftet fra avdeling for boliger i den kommunen de bor i). I f.eks. Oslo er regelverket 0.4 plasser per bolig i områder med åpen bebyggelse (utenfor sentrum). Før år 2003 var det påbud om mer enn en plass per liten bolig i alle kommuner, noe som medførte at praktisk talt ingen bygget små boliger. Det burde være en selvfølge for rimelige boliger at de som ikke har bil skal slippe å betale ekstrautgiftene for garasjer under jorda dette medfører (opptil 250000 per plass når alle utgifter til dette og mva. er tatt med). Dersom bruk av parkeringsplass er inkludert i faste utgifter per måned og dette gjelder kun de som faktisk bruker parkeringsplassen vil det fort blir 1500 kroner ekstra per måned for parkeringsplass, noe som medfører at mange som ville hatt bil ikke har det mer på dette stedet, eller de flytter ikke inn der. Dermed er det sikkert at de aller fleste av parkeringsplassene ikke vil være i bruk i boligtyper for de med dårlig økonomi, noe som igjen fører til flere hundre tusen kroner i prisøkning på små boliger. Dette medfører igjen at det bør være kommunens ansvar å  betale for tomme parkeringsplasser siden det er kommunen som pålegger bygging av disse. I praksis fungerer regelen om parkeringsplass som særavgift på små boliger. Studentboliger har vært unntatt denne regel om 0.4 plasser per leilighet. Dersom disse ikke var unntatt regelen ville det vært umulig å bygge slike leiligheter.

Begrunnelsen som gis for slike pålegg er at en ikke ønsker at det skal parkeres ulovlig i nærheten eller tilfeldige steder, og derfor må mennesker uten bil  betale for parkeringsplass de selv ikke bruker. Dette blir som å argumentere med at en skal forhindre tyveri med å kreve at de fattigste menneskene skal dele ut gratisvarer til tyver slik at de ikke trenger å stjele. Dermed slipper politiet å bruke ressurser på å arrestere de kriminelle og staten tjener penger. Det er opplagt at de som støtter en slik politikk er hensynsløse. Den mest fornuftige løsning på dette er å lage forbud mot å parkere på offentlig vei om natten i de områder dette er et problem, samt belaste de som parkerer feil og ingen andre med hva dette koster samfunnet i form av borttauing osv. Siden det er praktisk talt umulig å få solgt små leiligheter uten parkeringsplass og uten at det er godt kollektivtransporttilbud, vil dette problemet som enkelte politikere bekymrer seg for løse seg selv da slike boliger bare vil bli bygget der det er kort vei til godt kollektivtransporttilbud. Det er dobbelmoral at mange politikere ytrer ønsket om mindre bilisme og bedre miljø på den ene siden og straffer hardt de som ikke har bil på den andre siden med å tvinge dem til å betale for andres parkeringsplass. En typisk kommentar fra politikere (her tatt fra partiet høyre) når de blir konfrontert med denne saken er meningsløse utsagn som at "det er ikke langsiktig å bygge på denne måten" uten at dette utsagn blir begrunnet. Den langsiktige konsekvens av å ikke bygge på denne måten vet vi alle sammen medfører at det slett ikke bygges i det hele tatt, og de fattigste enslige med eller uten barn ender opp med dårligst levevilkår av alle grupper i samfunnet. Det er åpenbart at å løse problemet med dårlige levevilkår ikke er ønskelig som en langsiktig konsekvens for enkelte politikere. Politikken fra de fleste partier er å ikke ta hensyn og utnytte økonomisk de svakeste gruppene i samfunnet mest mulig. Dette er verken i overensstemmelse med sosialisme der økonomisk likhet er et mål, eller kapitalisme der staten ikke har noen rett til å påtvinge folk slikt byråkratisk regelverk. Prinsippet med påtvungne parkeringsplasser er blant de aller groveste og mest opplagte økonomiske overgrep mot økonomisk vanskligstilte som ikke har råd til egen bil

For det andre finnes en såkalt markagrensa som utgjør mesteparten av alle byer og stopper effektivt bygging i bredden, noe som er hovedårsaken til tomtemangel. Det er i tillegg veldig få steder det er lov å oppføre leiligheter og ikke bare rekkehus/eneboliger, og de stedene som er lovlig å bygge slikt på har så strenge krav når det f.eks. gjelder hustype, størrelse og ikke minst høyde at det er nesten umulig å finne en tomt det er lovlig å bygge på. Disse reglene medfører stor mangel på tomter og et fritt boligmarked med  konkurranse om å bygge best og billigst mulig kan ikke fungere. Mangelen på tomt resulterer i så høye boligpriser at når bankrenten går langt ned og/eller inntektene generelt stiger i sammfunnet på kort tid vil mange få råd til disse ekstremt dyre tomtene. Dette resulterer i voldsom bygging på kort tid, noe som sender prisene for materiale og arbeidskraft til værs. Kombinert med stor etterspørsel vil prisene nå astronomiske høyder, og selv om økt innflytting til byene på kort tid har noe å si for boligprisene er hovedårsaken at det bygges for lite over mange år og dette igjen skyldes ene og alene tomtemangel. De som sitter igjen med nesten alle pengene er den som eier tomtene og staten selv eier betydelig antall tomter. Kommunen fungerer som en bremsekloss for små boliger. Eiendomssjef Ole-Christian Hallerud I Olav Thun Gruppen mente den fallende byggeaktiviteten i år 2002 blant annet skyldes at kommunene i sine reguleringsplaner legger premissene for miks av leiligheter i de enkelte prosjektene. Disse premissene er, ifølge eiendomssjefen, ofte i utakt med markedets behov, og gjør at mange prosjekter ikke blir realisert. F.eks. i Oslo har det gått så langt at kommunen har vedtatt at noen byggeprosjekter må ha et visst antall store leiligheter (kilde: NOTAR Bergen 01/11-2002: notar.JPG)

Bygging av mange små boliger vil senke etterspørselen etter større boliger. Det er bedre å bygge to små boliger til samme pris av en stor, fordi det frigjør to store boliger for prisen av en. Denne logikk har enten ingen politikere forstått, eller de bevisst er klar over nettopp dette faktum og ønsker å øke boligprisene mest mulig. Resultatet er at i år 2007 har små leiligheter i f.eks. Nydalen i Oslo (som ikke engang er de meste sentrale områdene) kommet opp i 70000 kroner per kvm, mens store leiligheter enda mer sentralt og samme standard går for 40000 per kvm. Byggekostadene for små leiligheter på 30 kvm er ca. 18500 per kvm inkludert mva, mens byggekostader for gjennomsnittstørrelse er ca. 16500 per kvm inkludert mva. Allikevel blir forskjellen i salgspris 10-15 ganger større enn forskjellen i byggekostnad. Det burde absolutt ikke være mva avgift på de første 32 kvm av en bolig for å jevne ut denne prisforskjellen som er til stor ulempe for enslige mennesker men ikke par. Dokumentavgiften er ren flytteskatt på 2.5% (i Spania nesten 10%) som også først og fremst er til ulempe for enslige siden disse flytter mye oftere enn etablerte barnefamilier og par. Hele det politiske system her er altså designet for å ramme enslige i størst mulig grad, noe som medfører at disse i snitt får langt dårligere økonomi enn andre grupper ifølge statistisk sentralbyrå

Kilde for byggekostnad (velg 1 kvm for utleieboliger og legg til 1500 fordi parkeringsplass på 25 kvm som per kvm er nesten halve prisen av resten av boligene er her medregnet. 40% legges på denne sum for renter + byggeledelse, byggelån og diverse jfr. tall oppgitt): Byggekostnadkalkulator

Relatert artikkel: http://www.dagbladet.no/nyheter/2001/11/17/295418.html

Et boligmarked basert på manglende informasjon

Det markedet trenger er  rimelige, fleksible og miljøvennlige boliger med tanke på sosialt miljø, støy, ventilasjon og varme. Disse må oppfylle kravet om vindu på soverom med egen vegg, mulighet for installasjon av badekar/boblebad og vaskemaskin.

Leiligheter som bygges i dag uansett størrelse er som regel miljøskadelige med store ekstrautgifter i form av dobbelt behov for elektrisitet samt veggkonstruksjoner av middels eller dårlig kvalitet med tanke på støy. Kunden får aldri vite at vegger og etasjeskillere i nesten alle leilighetsbygg er bygget med så lav standard at det er på grensen til det ulovlige. Normal støy fra de aller fleste normale stereoanlegg  er på denne måten umulig å stoppe, og en hører også ofte at folk går på gulvet i etasjen over.

Lydisolering i dag nedprioriteres, noe som blant annet medfører irriterende bråk fra naboen som bor over. Årsaken til at kvaliteten er så dårlig i helt nye leiligheter er fordi det er fravær av kunnskap om lydisolering blant både arkitekter og kjøpere, og selgere opplyser bokstavelig talt aldri om hvilken lydklasse boligen er isolert med. At dette aldri skjer er fordi det er så begredelig dårlig at det vil virke negativt på salget. Tynne vegger som f.eks. 20 cm gips mellom leiligheter er ikke bare livsfarlig med tanke på brann men gir elendig lydisolasjon i bassområdet. Dersom noen hevdet at en 1970 modell folkevogn med nye dyre skinnseter var en bil med høy standard ville vedkommende ikke bli tatt seriøst fordi en bil kan aldri få høyere standard enn grunnkonstruksjonen. Dagens boligselgere har klart å overbevise det store flertallet om at en leilighet har høy standard bare den leveres med parkett og kanskje (i meget sjeldne tilfeller) et billig badekar (i praktisk talt alle tilfeller er dette av dårlig kvalitet), selv om verdien og nytten av dette er ubetydelig i forhold til andre kvaliteter ved leiligheten. Siden praktisk talt alle leiligheter faktisk mangler grunnleggende byggekvalitet og bærer preg av minimumløsninger der alt er spart på ned til minste krone, vil derfor en selger ofte manipulere kjøper til å tro at "skinnesetene"  (symbol her for parkett)  avgjør standarden, noe som åpenbart er motsatt av de faktiske forhold da det er "chassiset av metall" (symbol her for grunnkonstruksjonen) og "motoren" (symbol her for varmepumpe og luftvarmegjennvinnere) i tillegg til veggbekledning på baderom og typen toalett (gulvmontert er dårligste standard) som avgjør standarden på en leilighet. Lyver selger/utleier til deg om standarden på en bolig? Lett å sjekke!

Boligene som presenteres her har 31 og 47 NBA (netto boareal), noe som tilsvarer hhv. 32 og 49 kvm BOA. Dette er en ny målestandard laget  av radikal.net da boligbransjen mangler både vilje og kompetanse til å lage skikkelige standarder som er tilpasset kjøperens og ikke selgerens behov. Dagens standard forutsetter at en person bor inne i veggene også, noe som lurer kjøper til å tro at boligen er større enn det faktisk er. NBA er definert som areal mellom innvendige vegger minus boder og sjakter. For skråtak regnes kun der høyden er minst 1.9 meter i minst 60 cm bredde + 60 cm på hver side.

Tegning av fasade og plassering av leiligheter (grunnflaten til blokken er ca. 600 kvm): blokk.jpg
Av hensyn til skjeve tomter er det en justerbar forskyvningssone på midten slik at blokken i praksis kan få plass. Denne sonen er også nødvendig for å få inn skråvindu i trappeoppgang. Alle leiligheter i bygget har en skråvegg innvendig og dette prinsipp skal også gjelde her. Det er også helt nødvendig da det er ment å være små trær/planter i denne oppgangen som trenger sollys fra flere vinkler.

Stor skisse av 32 kvm BOA 1 roms leilighet med sovealkove (6 * 5.35 meter mellom betong på innervegger der 0.1 kvm går bort til isolasjon på badevegger. Sengen kan brukes som målestokk da den er 120x200 cm): 32kvm.jpg Kjøkken Stue

Stor skisse av 49 kvm BOA 2 roms leilighet med sovealkove (9.6 * 5.35 meter mellom innervegger) der bod på ca. 2 kvm trekkes fra: 49kvm.jpg

52 stk 32 kvm og 11 stk 49 kvm der alle på samme størrelse er identiske med unntak av speilvending.

Det medfølger 70 plasser for sykler der det er ledig plass rundt bygget.

Baderom har har innvendig mål 180*200 cm, og ca. 2.20 i høyde og lufte og halogen lysanlegg montert i himling.

Lite garderobeskap utenfor baderom og hvitevarer følger ikke med i prisen da ulike mennesker har ulike behov for kvalitet og type.

Toalett med sisterne innbygget i vegg bak : GRO6192276_2_S.jpg
Mulig miljøvennlig (fri for bakteriebelegg) boblebad: http://www.fjordbad.no/stor_2170.htm (tegnet inn på baderom: hurricane.gif)
Ved montering av badekar må benken rundt servanten gjøres noe smalere, og servanten må flyttes noen få cm. Vaskemaskin må flyttes ut der garderobeskapet står mellom baderom og utgangsdør. Det legges derfor alltid ferdig rør til denne garderoben (inkludert sikkertsavløp på gulv i tilfelle oversvømmelse).

Fellesområder i midten

Frontblokk 1. etasje: Postbokser og rom for hageredskaper, trappeoppgang, åpen stil 3 etasjer med panoramaheis (mørkt glass) liknende dette:  heis.jpg

Frontblokk 2. og .3. etasje: Ingenting. Åpent område slik at det er høyt under taket i 1. etasje.

Frontblokk 4. - 5. etasje: Boder: Låsbare boder i ulike størrelser i hver etasje for utleie. Gang fram til dem rundt heissjakt. Vindu i vegg mot heisen hele veien.

Frontblokk 6. etasje: Treningsapparater og diverse

Bakblokk 2. - 6. etasje: Leiligheter

Bakblokk 1. etasje: Elektriske tavler for strøm, kabelTV, alarm og  internet.

I parkeringskjeller: Boder,  vannvarmere og varmepumpe til hele huset.

Teknisk

Gulv på fellesgang lages med flytende betong med teppe oppå. Det beregnes her 1.5 meter bredde ganggulv.

Alle leiligheter er bygget med flytende betonggulv med vannbåren varme på baderom og første etasje. I øvrige etasjer radiator under vinduene.

Dersom tomtekostnadene er mindre enn halvparten av byggekostader kan triple 44 cm gipsvegger isteden for 30 cm betongvegger vurderes, da disse bruker mer plass men er billigere å sette opp:

Tegning av hele etasjeskiller med gipsvegg og forklaring: Tverrsnitt

Prinsipp for montering av etasjeskillere

Badegulvet blir del av det vanlige gulvet men må formes spesielt slik at fallet blir ca. 4 cm i høyde til sluk og dusjområdet (2*1 meter) er nedsenket 2-3 cm med en kant slik at vannet ikke så lett renner utover. Baderom bør lages ferdige og fraktes til sted for montering da flislegging av vegger er kostbart og tidkrevende på stedet. Våtromsmembran legges under betongen slik at utskiftning blir enkelt ved å heise opp hele baderommet noen cm. Det må brukes vegger som tåler vann for våtrom, f.eks. av glassfiber.

Ny luft sendes fra felles varmegjennvinner (http://ener.no/) modell T600 (Høyde 55 cm, bredde 95 cm) over gipsplatehimling i enden av hver gang, og bortover taket i fellesgangen og gjennom hver hulldekker i taket bort til åpning nedover i hvert hjørne på fasadesiden. Gammel luft sendes fra et rør over himlingen på baderom og ut gjennom betongveggen mot gangen. Det legges inn egen forgrening for avtrekk fra tørkeskap og/eller trommel som også har en ventil øverst i garderobeskapet mellom baderom og utgangsdør dersom tørkeskap settes der.

Luft fra komfyrventilator sendes via separat rør bortover gangen til midten av huset og derfra via felles 80 cm diameter rør opp 1.4 meter bred sjakt tegnet i oransje som er plass til mellom leiligheter fra trappeoppgangen er 7.7 meter bred. Det er en fellesvifte for hver etasje + elektrisk styrte spjeld for hver leilighet slik at disse kun er åpne når komfyrventilatoren er på.

Vegg til gang har innstøpt 30*30*12 cm åpning i nederste hjørne for å få plass til rør ut til sjakt på 20 cm bredde. Avløpsrør fra dusj går rett ned i gulv, og deretter bort til avløpssjakt for å kobles sammen med avløp fra toalett. Rør fra kjøkken går ned i sluk i hjørnet (samme som på bad) gjennom nederste del av betongvegg ut i gangen under og bort til rørsjakt. Rør fra vaskemaskin legges i vegg rundt bad bort til sjakt.

Separate 4 cm i diameter vannrør for hver etasje ledes opp sjakt tegnet i oransje til hver etasje og bortover gangen i rør med samme diameter. Det er viktig at alle rørdeler er nye. Alle rør skal skrus sammen og ikke sveises da sveisesømmer skaper svake ledd som lett fører til lekkasje.

Det skal monteres sprinkleranlegg i hver gang og hver stue til alle leiligheter via hulrom i hulldekker.

Garasjeanlegg med plass til 30 biler skal være under jorden slik at en kan ha mer grønn gressplen utenfor

Ca. kostnader for bygging av 31 kvm NBA (tilsvarer 32 kvm BOA)